En el contexto de esta pandemia, la continuidad de los negocios se ha convertido en un desafío con el aumento de los gastos generales y la falta de ingresos. Los inquilinos se ven afectados con diferencia, ya que el cierre no facilita un cambio de local aunque lo deseen con la preocupación de mitigar el pago del alquiler hasta que la crisis haya terminado. La pregunta era si el cierre daría derecho a los inquilinos a reclamar la renuncia o la exención del pago del alquiler o la suspensión del mismo.

Los inquilinos que buscan un aplazamiento han solicitado a los tribunales que invoquen la Ley de Contratos de la India de 1952, tratando así de utilizar la Fuerza Mayor y la Doctrina de la Frustración como una cláusula contingente en virtud del artículo 32, y una orden de este tipo aprobada por el Tribunal Superior de Delhi servirá como precedente en este tema.

El Honorable Tribunal Superior de Delhi en el caso Ramanand y ORS. contra el Dr. Girish Soni y ANR. (RC. REV. 447/2017) vide decisión tomada en: El 21 de mayo de 2020 se trató de los artículos 32 y 56 de la Ley de Contratos de la India y se sostuvo:

"El principio fundamental sería que si el contrato contiene una cláusula que prevea algún tipo de renuncia o suspensión de la renta, sólo entonces el inquilino podría reclamar lo mismo. La cláusula de fuerza mayor del contrato también podría ser una contingencia en virtud del artículo 32, que podría permitir al inquilino reclamar que el contrato ha quedado sin efecto y entregar los locales. Sin embargo, si el inquilino desea conservar los locales y no hay ninguna cláusula que dé un respiro al inquilino, se pagaría el alquiler o los gastos mensuales".

El tribunal también sostuvo que es evidente que, en virtud del artículo 56 de la Ley de Contratos de la India, no se aplicaría a un contrato de arrendamiento y otros contratos en situación similar que son "contratos ejecutados" y no "contratos ejecutivos".

A continuación, el tribunal consideró la doctrina de la fuerza mayor reconocida en el artículo 108 B) e) de la Ley de transferencia de bienes y sostuvo que "el examen de lo anterior demuestra que la disposición en sí misma sólo se aplicaría en ausencia de una estipulación contractual". En relación con algunos contratos que no son de alquiler o arrendamiento clásico, en los que el local está ocupado y se paga una cantidad mensual predeterminada puramente como "alquiler" o "cantidad de arrendamiento", la forma en que pueden desarrollarse las pandemias, como la COVID-19, dependería de la naturaleza del contrato. En los contratos en los que existe un acuerdo de participación en los beneficios o un acuerdo de pago mensual sobre la base del volumen de ventas, el arrendatario/arrendatario puede tener derecho a solicitar la renuncia/suspensión, estrictamente en los términos de la cláusula. Estos casos se regirían puramente por los términos del propio contrato, y la reclamación del arrendatario podría ser que no hubo ventas ni beneficios y, por lo tanto, no se puede exigir el pago mensual. Así pues, el derecho del arrendatario en tal situación no se rige por ningún caso de fuerza mayor, sino por la consecuencia de dicho caso, es decir, la ausencia de ventas y beneficios.

El tribunal concluyó esta cuestión sosteniendo que "en vista de la posición jurídica establecida anteriormente, la no utilización temporal de los locales debido al cierre que se anunció a causa del brote de COVID-19 no puede interpretarse como una anulación del contrato de arrendamiento en virtud del artículo 108 B) e) de la Ley de transferencia de bienes".

Por consiguiente, la solicitud de suspensión del alquiler presentada por los inquilinos podía ser rechazada en la medida en que, si bien se invocaba la doctrina de la suspensión del alquiler sobre la base de un caso de fuerza mayor, se desprende claramente de las comunicaciones presentadas que los inquilinos no tienen la intención de ceder los locales arrendados. Si bien se sostiene que la suspensión del alquiler no es permisible en estos hechos, se puede conceder algún aplazamiento o relajación en el calendario de pagos debido al cierre.

Lo que debería ser razonable es que, esta pandemia también ha afectado a los propietarios tanto como a los inquilinos, que siguen pagando los impuestos de la propiedad, siguen pagando sus cuotas mensuales equivalentes en sus préstamos, etc. Hay una actividad comercial cíclica aquí y proporcionar exenciones de alquiler sólo romperá el ciclo para añadir más caos es este escenario bastante sombrío.