El sector inmobiliario es uno de los más reconocidos a nivel mundial. En la India, el sector inmobiliario es el segundo empleador más importante después de la agricultura y se prevé que crezca un 30% en la próxima década.

Se prevé que el mercado inmobiliario indio alcance los 180.000 millones de dólares de los EE.UU. en 2020. El sector de la vivienda por sí solo contribuye en un 5-6% al Producto Interior Bruto (PIB) del país.

Se prevé que en el período comprendido entre los años fiscales 2008 y 2020, el tamaño del mercado de este sector aumentará a una tasa compuesta de crecimiento anual (CAGR) del 11,2%. El comercio minorista, la hostelería y los bienes inmuebles comerciales también están creciendo de manera significativa, proporcionando la infraestructura tan necesaria para las crecientes necesidades de la India. Lamentablemente, debido a algunas características especiales de los activos inmobiliarios, como la falta de liquidez, la falta de eficiencia, la falta de una medición pertinente del rendimiento, así como la alta capitalización, los inversores privados están limitados en la inversión directa en bienes.

Una importante legislatura para capitalizar el comercio de liquidez e impulsar el crecimiento del sector de los bienes raíces comerciales mediante su más reciente disparo en el brazo fue la introducción del Fondo de Inversión en Bienes Raíces ("REIT"). Este mayor precio mínimo de entrada de la inversión en REIT se debe principalmente a que el REIT es un nuevo concepto en los mercados indios y conlleva un mayor riesgo. Por lo tanto, la autoridad reguladora, que es la Junta de Valores y Bolsa de la India ("SEBI"), se aseguró de que sólo los inversores que tuvieran un excedente de efectivo y una mayor tolerancia al riesgo invirtieran en los REIT. A principios de 2019, el Embassy Group (uno de los mayores actores del sector inmobiliario) había emitido una oferta pública inicial de inversión en bienes raíces con un valor mínimo de 2 lakh de rupias indias.

El precio mínimo del boleto de otro REIT de Player Mindspace es de INR 50,000 que es menor que el IPO de Embassy REIT. La semana pasada Brookfield presentó un borrador de documento a la Junta de Valores y Bolsa de la India para lanzar su emisión de REIT y monetizar los bienes raíces comerciales. Planea listar el REIT a finales de este año. La inversión de las casas de fondos en REITs saltó de apenas 7 millones de rupias en enero de 2019 a 71 millones de rupias en enero de este año y aumentó a 402 millones de rupias en junio de 2020. Los administradores de fondos inyectaron 735 millones de rupias en los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) en enero-junio de 2020, en comparación con 249 millones de rupias en los primeros seis meses del año pasado.

Ahora podemos esperar un mayor interés y participación de los inversores con la Junta de Valores y Bolsa de la India ("SEBI") a través de otro nuevo concepto de llevar los fondos mutuos a los bienes raíces vide las enmiendas a los Reglamentos de la Junta de Valores y Bolsa de la India (Fondos Mutuos), 1996 ("Reglamentos") para permitir que los fondos mutuos lancen fondos mutuos de bienes raíces ("REMF"). Se permitió que los fondos mutuos, que son vehículos de inversión formados por un conjunto de fondos reunidos de un gran número de inversores e invierten en acciones, bonos, instrumentos del mercado monetario y activos similares, invirtieran en REIT e InvIT (Inversiones en Infraestructura) en febrero de 2017. Por un lado, los REMF son los fondos que invierten en los valores de las empresas inmobiliarias que poseen propiedades. Mientras que, por otro lado, REIT se refiere a la organización o asociación que adquiere propiedades inmobiliarias.

Los fondos inmobiliarios son fondos sectoriales que invierten en valores de empresas del sector inmobiliario. En otras palabras, estos fondos proveen el capital a la compañía de bienes raíces para desarrollar una propiedad. Si el sector crece, entonces el fondo obtiene buenos rendimientos. Un fondo inmobiliario puede invertir en compañías inmobiliarias o en REITs (Real Estate Investment Trusts) basándose en el objetivo de inversión del fondo, entre otros factores. Los inversionistas deben tener en cuenta que esta no es una propuesta a corto plazo.

Los inversores que estén dispuestos a invertir en el sector inmobiliario pero no tengan el corpus suficiente para comprar una propiedad inmobiliaria física pueden invertir en fondos inmobiliarios y el horizonte de inversión sugerido es de al menos 5 años, lo que implica que los inversores con objetivos financieros a largo plazo deben invertir en REMF. REMF, donde los criterios son regulados por el SEBI, donde los fondos de inversión pueden ser creados o emitidos al público sobre la base de los rendimientos que el sector inmobiliario puede traer de los activos comerciales inmobiliarios y las inversiones respaldadas por valores que son REITs, etc.

La propiedad fraccional es un proceso en el que muchas personas no relacionadas entre sí pueden compartir y disminuir el riesgo de compra de un activo físico de alto valor, generalmente una porción de los bienes inmuebles del complejo. Anteriormente, este mercado era principalmente de pequeña escala, donde las personas construían grupos de familias o asociados para obtener una inversión inmobiliaria colectiva. Ahora, un simple grupo de ingresos de clase media india puede comprar un pedazo de bienes raíces indios sin poseer físicamente un bien inmueble. La propiedad fraccional es ahora un mercado establecido.

Hay organizaciones, que funcionan como plataformas de inversión, que promueven que el público en general invierta en bienes raíces como inversores conjuntos. Si la cantidad de inversores es menor de siete, el arreglo se llama copropiedad. Cada inversor se convierte en un accionista que posee una participación correspondiente al valor invertido. REMF prepara un camino alternativo para este tipo de inversión a través de un patrocinador.

Algunas características clave del Reglamento se discuten a continuación:

- Para crear un nuevo fondo de inversión, que sólo lanzará planes de REMF, el patrocinador debe llevar a cabo el negocio en el sector inmobiliario durante un período mínimo de cinco años y cumplir todos los demás criterios de elegibilidad aplicables para patrocinar un fondo de inversión.

- Los fondos mutuos existentes pueden lanzar los REMF si cuentan con un número adecuado de personal/directores clave experimentados.

- Es interesante que si el REMF no tiene personal clave con experiencia en finanzas y servicios financieros, entonces se requerirá que el 100% de los activos netos se inviertan en activos inmobiliarios.

- Los FREM (Facilities Real Estate Management, por sus siglas en inglés) deben invertir al menos el 35% de sus activos netos en activos inmobiliarios y pueden invertir el resto en valores respaldados por hipotecas, valores de empresas dedicadas a la negociación de activos inmobiliarios o a la realización de proyectos de desarrollo inmobiliario y otros valores, siempre que, en conjunto, las inversiones de los FEMR en activos inmobiliarios, valores relacionados con la propiedad inmobiliaria (incluidos los valores respaldados por hipotecas) no sean inferiores al 75% de los activos netos de los FEMR. El 25% restante puede ser invertido por el FREM en cualquier otro valor. - Todo plan del FREM será de duración limitada y sus participaciones se cotizarán en una bolsa de valores reconocida y el valor neto de los activos del plan se declarará diariamente.

- No se permite a REMF transferir activos inmobiliarios entre sus planes.

- Los FREM tienen prohibido dedicarse al negocio de los préstamos o a las actividades de financiación de la vivienda.

- A los FREM no se les permite invertir más del (i) 30% de todos sus activos netos en más de una ciudad, a menos que se revele en el documento de oferta; (ii) 15% de sus activos netos en un solo proyecto inmobiliario; (iii) 25% del capital emitido de una compañía no cotizada en todos los esquemas en conjunto; y (iv) 15% de los activos netos de cualquiera de sus esquemas en acciones / obligaciones de una compañía no cotizada.

- Los REMFs tienen prohibido invertir en (i) valores no cotizados del patrocinador, su asociado o su compañía de grupo; o (ii) activos que sean propiedad o hayan sido previamente propiedad del patrocinador o de la compañía de administración de activos o sus asociados durante los últimos 5 años. Sin embargo, las FEMR pueden invertir en valores cotizados de dichas empresas siempre que dicha inversión no supere el 25% de sus activos netos.

- Cada activo inmobiliario de un REMF debe ser valorado por dos tasadores acreditados por una agencia de calificación crediticia registrada en el SEBI y nombrada por la empresa de gestión de activos. El artículo 49A del Reglamento define un "activo inmobiliario" como un bien inmueble identificable: i) que está situado dentro de la India en una zona determinada (que será especificada por el SEBI); ii) en el que se ha terminado la construcción y que es utilizable; iii) que está evidenciado por documentos de titularidad válidos; iv) que es legalmente transferible; v) que está libre de todo gravamen; y vi) que no es objeto de ningún litigio.

El Reglamento excluye específicamente los proyectos en construcción, los terrenos baldíos, las propiedades abandonadas, los terrenos especificados para uso agrícola, etc. Sin embargo, se requiere un mayor sentido de mercado en la valoración, en la que la valoración de un activo comercial/residencial de Grado A preferido de acuerdo con la estratificación de ciudades de Grado 1 y Grado 2 puede dar más fruto a una propuesta de inversión.

- La valoración debe realizarse cada 90 días a partir de la fecha de compra del activo inmobiliario, y para el cálculo del valor neto de los activos (NAV) se tomará el más bajo de los dos valores. Además, existe un período de reflexión en el que ningún tasador puede continuar con la valoración de un determinado inmueble durante más de dos años y que ningún tasador puede valorar ese mismo activo durante un período de tres años a partir de entonces.

- Todos los ingresos derivados del REMF registrados en virtud del artículo 10 (23D) de la Ley del impuesto sobre la renta de 1961 estarán exentos de impuestos propios del REMF.

- En virtud de lo dispuesto en el artículo 10 (35) de la Ley del impuesto sobre la renta de 1961, las declaraciones que reciban los titulares de unidades del REMF estarán exentas de impuestos.

- El REMF estará obligado a pagar un impuesto sobre la renta adicional sobre las distribuciones de las declaraciones a razón del 12,5% para las personas físicas y del 20% para las demás si no se considera un fondo orientado a la equidad.

- El titular de la unidad estará exento del impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo si las unidades se compran en el piso de una bolsa de valores y se ha pagado el impuesto sobre las transacciones de valores al respecto.

- Impuestos: Mientras que el tratamiento fiscal de las REMF, en línea con los fondos de inversión, es relativamente seguro. Sin embargo, queda por ver si los REMF serán considerados como fondos orientados a la equidad o no. Esto se debe a que un fondo de inversión se califica como un fondo de inversión "orientado a la equidad", sólo si más del 65% de su activo neto total está invertido en acciones de empresas nacionales, y el Reglamento exige que sólo hasta el 65% del activo neto de un REMF se invierta en valores.

Una desventaja asociada a esta inversión es que los inversores no tienen derecho a decidir cómo se debe gestionar el fondo o en qué empresa se deben invertir sus fondos. Los inversionistas que poseen acciones en una empresa tienen voz en este tipo de cuestiones, pero no ocurre lo mismo con los inversionistas de fondos inmobiliarios porque a los patrocinadores les gusta nombrar algunos: Aditya Birla Sun Life Global Real Estate Fund - REtail (G), Kotak Asset Allocator Fund, Sundaram Hybrid Sr, HSBC Managed Solution Growth (G), HDFC Property Fund, Aditya Birla Real Estate Fund se aseguran de aportar su experiencia en la identificación de propiedades con valor y de ponerla a disposición de los inversores. Al igual que las acciones, es responsabilidad de los inversores revisar la lista de activos de dichos patrocinadores.

Si bien se hace hincapié en los activos libres de litigios para la consideración de REITS y REMF, dichos activos pueden ser un sueño lejano para una clase de activos comerciales en la India. El momento del litigio también es importante cuando se considera la valoración de un activo determinado. También debe considerarse la probabilidad de que surja un litigio. No todos los activos pueden valorarse monetariamente y, por lo tanto, la debida diligencia de un profesional del derecho es imprescindible para una valoración bien equilibrada. 

REITS y REMF son formas alternativas de inversiones en bienes raíces y la alegría que traen a la mesa es una mejor liquidez y una mayor participación del público en general y de los inversores. Los inversores se liberan de elegir una inversión inmobiliaria autónoma y miran la inversión Pan-India en bienes raíces y la gestión de la misma virtualmente a través de un mercado de valores regulado. REMF equilibra las inversiones de alto riesgo en la cartera.

Aunque los precios de los bienes raíces pueden fluctuar a veces, esto no afecta a los fondos de bienes raíces en gran medida. Durante la inflación, los precios de la propiedad y los alquileres aumentan, lo que puede llevar a un aumento del valor de los bienes inmuebles también, lo que a su vez puede aumentar el valor de las unidades de fondos de inversión inmobiliaria.

No todos los riesgos están suficientemente recogidos en el Reglamento y es pertinente señalar que el sector inmobiliario de la India también está cargado con una alta incidencia de derechos de timbre: lograr la uniformidad y la reducción de los derechos de timbre es una tarea casi imposible, ya que los derechos de timbre sobre la transmisión de bienes inmuebles es una cuestión que deben legislar los Estados, y no el Centro.

También tenemos que ver si esto permitiría una puerta trasera de entrada a los inversores extranjeros a través de los FII que pueden ser capaces de invertir en bienes raíces totalmente construidos en la India sin ninguna escala o restricciones cuánticas. REMF puede atacar donde los REITs no pueden y esa es la elección de la clase de activos. Mientras que los activos comerciales allanan el camino para los REITs, las acciones residenciales no vendidas o alquiladas pueden ser traídas al redil aquí, aunque con varios umbrales de valoración.